Dispõe o Código Civil quando trata dos deveres daqueles que ocupam unidades em edifícios: Art. 1.336. São deveres do condômino:...II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

A mesma lei elenca as obrigações do síndico: Art. 1.348. Compete ao síndico:...IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;... IX - realizar o seguro da edificação.

E, por fim, dispõe sobre a responsabilidade civil geral e sua consequência ordinária: Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito. Art. 927. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

Analisando os dispositivos supra, conclui-se que o ocupante de uma unidade autônoma em um condomínio horizontal (em edifício)  tem por dever não alterar obviamente qualquer parte comum e se, eventualmente, promover qualquer alteração de engenharia em sua parte autônoma só poderá fazê-lo se não provocar, ainda que potencialmente, qualquer dano à edificação.

Não obstante, a lei proíbe categoricamente a alteração de fachada como a abertura ou fechamento de janelas, colocação de varandas, enfim, qualquer mudança que um transeunte possa visualizar. Tal proibição tem dois escopos: a segurança e a estética do edifício.

Também é um dever dos condôminos usar de sua parte exclusiva de maneira que não cause qualquer problema de segurança aos demais possuidores, como, por exemplo, a vedação colocação de algo muito pesado no solo, como uma piscina de fibra, provocando eventualmente questões de sobrepeso ou infiltração. 

Outrossim, é dever do síndico fazer cumprir a lei e a convenção, diligenciar na conservação da partes comuns e fazer seguro da edificação. Qualquer omissão a um desses deveres poderá gerar responsabilidade por omissão.

Ademais, todos aqueles que cometem atos ilícitos por ação (imprudência), omissão (negligência) ou falta de qualificação técnica (imperícia), quer uma construtora, engenheiro, arquiteto, ou a pessoa física ou jurídica que o contratou (antiga responsabilidade in eligendo) poderá ser responsabilizado por dano em uma edificação.

Essas reflexões legais tem por objetivo tão somente alertar-nos que algo de aparente pequena importância pode provocar perdas irreparáveis.

*Élcio Nacur Rezende é coordenador do Curso de Mestrado da Escola Superior Dom Helder Câmara